Se acelera alza en alquileres de casas y apartamentos

Este indicador tenía un valor de 100 en diciembre del 2020 y a partir de ahí se miden las variaciones en el costo de alquilar. Desde entonces tardó ocho meses (de diciembre 2020 a agosto 2021) para llegar a 101, pero luego le tomó cuatro meses para llegar a 102 (diciembre 2021) y desde entonces, en tan solo dos meses, llegó a 103 (febrero 2022).

El cambio de 100 a 103 significa que por cada ¢100.000 que pagaba un hogar en diciembre del 2020 ahora paga ¢3.000 adicionales por el mismo alquiler, en promedio.

En Costa Rica, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Hogares de julio del 2021, hay unas 288.000 viviendas en alquiler donde habitan casi 902.000 personas.

Nelson Castillo, de la Unidad de Índices de Precios del INEC, explicó que para obtener este índice cada mes se consulta el precio del alquiler de 51 viviendas.

“Esta muestra está distribuida entre casas y apartamentos, según la cobertura geográfica del índice, es decir, viviendas en alquiler ubicadas en zonas urbanas; considerando las seis regiones de planificación del país”, detalló Castillo.

¿Por qué suben?

Para Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), el incremento puede estar relacionado con que durante la pandemia muchos propietarios no hicieron aumentos, incluso hicieron rebajos, y ahora, con la recuperación de la economía, están realizando los ajustes.

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Según la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos el precio del arrendamiento se actualiza al final de cada año del contrato y si no hay convenio entre las partes se utiliza para el ajuste el índice de precios al consumidor general.

“Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa”, señala el artículo 67, inciso a) de dicha Ley.

Germán Morales, socio de Impuestos de Grant Thornton Costa Rica, explicó que, en general, los contratos de alquiler tienen cláusulas propias que indican como se regula el aumento de la cuota de alquiler cada año.

“Como dice el articulo 67, y considerando que el contrato siempre tiene fechas de vencimiento anuales, se tiene que verificar cuánto es la inflación del año terminado a la fecha de vencimiento del contrato, y en ningún caso se puede aumentar más del 15%. Puede ser menor. Esto se aplica cuando no hay cláusula de aumento regulada en el contrato de alquiler”, comentó Morales.

Si el contrato es en dólares, la ley no permite el aumento, entonces se hace lo que establece el contrato, añadió el abogado.

El índice de precios al consumidor, que se basa en una canasta de 315 bienes y servicios, comenzó a aumentar con más fuerza desde agosto pasado. En febrero del 2022 el incremento de los últimos 12 meses fue de 4,9%, la mayor subida desde diciembre del 2014.

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El incremento en el índice de precios al consumidor podría estar generando que los nuevos contratos ya incorporen un incremento mayor debido al aumento del indicador. No obstante, para Quirós todavía es temprano para ver este efecto, porque estos ajustes se realizan cuando el contrato cumple un año y eso va sucediendo en el transcurso del tiempo.

Otro factor que puede influir, es que algunos alquileres están denominados en dólares y el precio de la divisa ha aumentado. Este año, por ejemplo, el precio del dólar inició en ¢643,31 (promedio Monex) y este 25 de marzo alcanzó ¢660,77.

Se consultó al INEC por el porcentaje de los alquileres en colones y dólares dentro del grupo de viviendas que visitan, pero indicaron que cuando se incluye una casa de alquiler en la muestra, no hay ninguna restricción en cuanto a la moneda en que se cobre el monto, se trata como una variable más al momento de registrar el precio; si es en dólares se convierte a colones, según lo indicado en la metodología del índice de precios al consumidor que tiene como base diciembre 2020.

La metodología lo que indica es que se recopila el precio en la moneda extranjera y se convierte a colones costarricenses. El tipo de cambio aplicado depende del bien o servicio del que se trate, y de la manera en que este se comercialice.

Quirós considera que el efecto del índice de precios general en el indicador de precios de vivienda tendrá más impacto en los próximos contratos, conforme cumplen el año; pero por otro lado duda que los inquilinos puedan soportar aumentos como los que está mostrando el índice general.

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¿Vendrán aumentos más fuertes?

Melizandro Quirós explicó que los quintiles que más alquilan son el segundo y el tercero (se divide a las familias en cinco grupos, según el nivel de ingreso y el quintil uno agrupa a las de menor ingreso y el cinco a las de mayores recursos) y dichos quintiles no necesariamente tienen capacidad de afrontar aumentos como los que está mostrando el índice de precios al consumidor.

“En esos quintiles no se puede pensar que la gente no va a pagar los aumentos, sino que en alguna forma puede haber alguna desocupación y se va a trasladar a algún otro tipo de tenencia; por ejemplo, van a ir a vivir otra vez con los papás, o dos familias juntas”, indicó Quirós.

Él teme que lo que se promueva es más alquiler de vivienda informal (aquella en la cual el propietario no paga el impuesto sobre la renta o el tributo de renta del capital).