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La pregunta que me hago es qué se considera una casa de lujo. Investigando, encontré una calificación bastante convincente de Elizabeth Hernández, directora de la inmobiliaria especializada en viviendas de lujo Barnes Barcelona: «Una vivienda de lujo se caracteriza por factores que la hacen especial; una gran ubicación, unas buenas vistas, luz, un mobiliario de diseño, elementos artísticos y arquitectónicos, seguridad, elementos de confort como piscina o jardín...».
El impuesto solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda rige desde del 1.° de octubre del 2009. El espíritu de la ley radicaba en lograr, a través de un impuesto a las casas de lujo, contribuir a la construcción de casas populares.
Para determinar el valor de la construcción principal y los complementos (rancho, piscina, muros, etc.), está el «Manual de valores base unitario por tipología constructiva».
Establecido el valor de la construcción, y si este supera el monto exento del período, debe calcularse el valor del terreno. La suma de estos dos constituye el total de la unidad habitacional o base imponible.
En los años 2009 y 2010, el monto exento llegaba hasta ¢100 millones y, en el 2021, hasta ¢133 millones. La tarifa del impuesto es escalonada: en el 2009 y el 2010 era un 0,25 % hasta ¢250 millones y en el 2021 se aplica el mismo porcentaje hasta los ¢335 millones. La tarifa tiene una progresión del 0,05 % hasta el 0,55 %, que en el 2021 corresponde de ¢1.978 millones en adelante.
A manera de ejemplo, una vivienda de concreto tipo VC05, de 300 metros cuadrados, con rancho y piscina, construida en el año 2010, en buen estado de conservación, tiene un valor fiscal de ¢133,4 millones, razón por la cual no está exenta y se le debe sumar el valor del terreno, un predio de 700 m², valorado en ¢84 millones. La base imponible del inmueble es ¢217,4 millones, menos de ¢250 millones, y paga una tarifa del 0,25 %, equivalente a un impuesto de ¢543.600.
El 23 de agosto «La Nación» tituló «Impuesto a casas de lujo golpearía viviendas de ¢108 millones en adelante», una alerta sobre la reforma del impuesto sobre las casas de lujo, que golpearía con fuerza a los dueños de terrenos cuyas construcciones estén valoradas en más de ¢108 millones.
La reforma plantea grandes cambios. El primero es que el gravamen se cobrará a las casas que superen los ¢150 millones, pero tomando en cuenta el terreno y la construcción a la vez.
La tasa del impuesto sería del 0,5 % fija sobre el valor del inmueble, lo que duplicaría el porcentaje actual de 0,25 % para las viviendas ubicadas en los rangos más bajos.
Para el ejemplo antes descrito, el impuesto propuesto sería ¢1 millón. Para suavizar el impacto, Hacienda propone eximir inmuebles con un valor total de entre ¢150 millones y ¢210 millones, si el precio del terreno excede el 40 % del valor del inmueble.
Como expliqué, la determinación del valor de la construcción para declarar el impuesto solidario parte del manual que publica periódicamente el Órgano de Normalización Técnica (ONT) del Ministerio de Hacienda.
Tipo de edificación, área, años de construida, vida útil y estado de conservación son las principales variables para calcular el valor de la construcción. De acuerdo con los datos del ONT, entre el 2010 y el 2020, para las tipologías VC03, VC04 y VC05, el valor de referencia por m² aumentó entre un 42 % y un 49 %.
Complementariamente, la determinación del valor del terreno para declarar el impuesto solidario parte del mapa de valores de terrenos por zonas homogéneas, publicado por el ONT. Utilizando para ilustrarlo el cantón de Belén, entre los años 2008 y 2019, el valor de referencia por m² de las fincas tipo aumentó entre un 25 % y un 31 %.
Para el ejemplo expuesto, en el 2010, el valor fiscal de la edificación era de ¢91,3 millones y el terreno, ¢66,5 millones, para un total de ¢157,8 millones. Según estos datos, el valor del terreno en el 2010 alcanzó el 42 % y en el 2020, el 39 %, producto de una revaloración mayor de la edificación que del terreno.
La propuesta de Hacienda, por tanto, no es solidaria ni tiene que ver con casas de lujo; es más bien inclusiva de un significativo grupo de inmuebles que entre edificación y terreno asciendan a ¢150 millones. Pagar el impuesto dependerá de que el valor del terreno sea superior al 40 % del valor del inmueble.
Voracidad fiscal en vez de solidaridad amparada en una calificación de «casas de lujo» no tan cierta.
El autor es ingeniero civil y magíster en Valuación.