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Durante el 2025, el parque habitacional de Costa Rica aceleró su crecimiento con la incorporación de 64.662 nuevas viviendas ocupadas, hasta alcanzar 1.873.372 unidades en todo el país. El aumento estuvo impulsado principalmente por el alquiler y la tenencia propia.
La cifra duplica el aumento registrado en 2024, según el estudio Radiografía de la Tenencia de Vivienda en Costa Rica 2025, elaborado por el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) y la Universidad Hispanoamericana, con base en datos de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) del INEC.
Según el informe, las casas totalmente pagadas y el alquiler concentraron el mayor crecimiento. Las primeras representan el 66,3% del total, con 1.242.188 unidades, mientras que el alquiler abarca el 19,3%, con 361.847 inmuebles, tras sumar más de 21.000 en un año.
Por su parte, las unidades adquiridas mediante crédito llegaron a 129.893 (6,9%), lo que refleja una recuperación frente a años anteriores. En 2024, esta modalidad registró 124.183 unidades, un 0,02% menos que en 2023, cuando contabilizó 124.209.
“La hipótesis en vivienda totalmente pagada tan fuerte es que estamos ante un fenómeno bastante fuerte de la autoconstrucción. Esto es que un señor tiene una casa con un lote grande y atrás construye una casa para el hijo o para algún familiar”, explicó Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi.
El especialista señaló que esto podría estar relacionado con viviendas o inmuebles donde se construyan más niveles en altura.
“Un aumento tan fuerte como el que estamos viendo, sobretodo en esa modalidad de vivienda completamente pagada, deja algún tipo de sospecha. El INEC no da ningún tipo de información que pueda ayudarnos a encontrar una explicación, pero para nosotros una posible situación es la vivienda en autoconstrucción”, señaló.
En cuanto al aumento de los alquileres, Quirós señaló que una de las hipótesis derivadas del estudio es que las personas aprovechan sus propiedades para construir nuevas unidades habitacionales, incluso en niveles superiores, y luego las destinan al arrendamiento.
Dinamismo por regiones y nivel de ingresos
El análisis territorial muestra que la Región Central registró el mayor aumento en el número de viviendas, con 22.789 unidades adicionales. También lideró, junto con la Huetar Caribe, el crecimiento de las casas totalmente pagadas, con 14.052 y 13.763 unidades más, respectivamente.
La Chorotega, por su parte, destacó por el mayor incremento de inmuebles alquilados, con 7.636 unidades, y por el crecimiento relativo más alto de propiedades financiadas.
El comportamiento también varía según el nivel de ingresos de los hogares.
El primer quintil, correspondiente a las familias con menores recursos, sumó 12.860 viviendas totalmente pagadas, aumento que el informe atribuye en parte a los programas de vivienda de interés social.
El tercer quintil, con un ingreso promedio de ¢925.092, registró el mayor crecimiento del alquiler, con 13.042 unidades adicionales. En el cuarto quintil, cuyo ingreso promedio es de ¢1.391.136, se produjo el mayor aumento de viviendas adquiridas mediante crédito, con 4.632 unidades.
A su vez, los quintiles IV y V concentraron los mayores incrementos absolutos en casas totalmente pagadas, con más de 18.000 unidades adicionales en conjunto.
Brecha de ingresos también se refleja en la calidad de las viviendas
En el ámbito nacional, el 60% del parque habitacional (1.125.010 casas) está en buen estado físico; un 33% (613.161) presenta una condición regular y el 7% (135.204) se encuentra en mal estado.
La situación cambia según el nivel de ingresos. En el primer quintil, correspondiente a los hogares con menores recursos, un 15% reside en inmuebles en mal estado, unas 55.357 unidades. Esta cifra representa alrededor de 3.000 viviendas más que en 2024.
Otro 45% se encuentra en condición regular y solo un 41% está en buenas condiciones. En el segundo quintil, las propiedades en estado regular también superan el 41%.
En los estratos de mayores ingresos, en cambio, las condiciones mejoran. En los quintiles IV y V, el 70% y el 82% de las viviendas, respectivamente, se encuentran en buen estado, mientras que las clasificadas como deficientes representan entre un 1% y un 3%.
Ante estos resultados, representantes del Cenfi plantearon revisar las políticas públicas de vivienda. Entre sus propuestas figuran alianzas público-privadas para ampliar la oferta de alquiler y venta dirigida a los quintiles II y III, incentivos tributarios y de tasas de interés, así como esquemas de leasing habitacional y fondos de garantía para facilitar el acceso al crédito.
