EscucharBCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) comenzó el proceso para ejecutar un fideicomiso de garantía mediante el cual prevé cobrar deudas por $13,8 millones de la sociedad que vendió el Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
La subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) confirmó a La Nación que el impago es de la entidad Aguram Ltda que había asumido el compromiso de garantizar rentas por desocupación de los inmuebles que había vendido a los fondos de inversión.
Además del PEP, esta sociedad vendió la propiedad BC Uruca 02. El primer inmueble es propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario y el segundo del Fondo De Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria FCI.
“En el momento en que los inquilinos dejaron de pagar o salieron del inmueble por efecto de la pandemia, Aguram Ltda asume entonces la obligación de asumir el pago de estos alquileres y posteriormente cuando ya no pudo continuar con los pagos, se procedió a suscribir el fideicomiso de garantía”, explicó por escrito BCR SAFI.
En un hecho relevante la entidad informó que, a causa del incumplimiento en el pago, el 28 de julio de 2023, se solicitó al fiduciario iniciar con el procedimiento para la ejecución de la garantía del fideicomiso.
“Los montos actualmente garantizados a favor de los fondos de inversión y que se busca recuperar con la ejecución de la garantía, son de $12,9 millones a favor del Fondo de Inversión Inmobiliario y de $861.345 a favor de BCR Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria FCI”, se detalló en el documento publicado por la Superintendencia General de Valores (Sugeval), el pasado 1.° de agosto.
Ahora, la liquidación del fideicomiso de garantía no significa que los fondos inmobiliarios recibirán de inmediato los recursos adeudados, pues BCR SAFI debe realizar el remate de los inmuebles puestos como dación de pago.
Sin embargo, una de las propiedades, valorada en $9,4 millones, requiere intervenciones por una suma aproximada de $925.000 y que podría afectar el precio de remate, se detalla en el hecho relevante.
Adicionalmente, de los recursos obtenidos por la venta, se deberá cubrir $1,5 millones correspondiente a una hipoteca preexistente sobre el inmueble y que se constituye como un gravamen de mejor grado.
“Estos son montos que pueden afectar el eventual precio de remate y los montos a recuperar, pues al tenerse que realizar intervenciones, los posibles oferentes o interesados en adquirir el inmueble podrían tomarlo en cuenta a la hora de considerar el precio a incluir en su oferta de adquisición”, reconoció la subsidiaria del BCR.
La entidad añadió que deben esperar la ejecución de las garantías para conocer la cobertura de la deuda.
Sin embargo, se recalcó, el deudor debe adicionar garantías suficientes y necesarias para cubrir el 100% de la deuda.
Polémico proyecto
BCR SAFI adquirió el PEP, en el 2020, por un monto de $70,8 millones. Sin embargo, desde el año pasado, un grupo de inversionistas denunciaron la compra ante la Sugeval y el Ministerio Público también realiza una investigación penal.
En el 2022, el inmueble produjo ingresos por $686.000. Sin embargo, en el 2020, fueron $5,6 millones, en el que fue el primer año de operación de la obra bajo la figura de fondo de inversión inmobiliario. Mientras, en el 2021, la cifra fue de $2,1 millones.
BCR SAFI atribuye la caída en los ingresos a los efectos adversos generados por la pandemia.
En junio pasado, un avalúo contratado por inversionistas tasó el PEP en $27,4 millones, es decir 2,6 veces menos del costo de compra de $70,8 millones. La subsidiaria del banco público rechazó el estudio porque no se hizo con la metodología aprobada por la Sugeval.
Las sociedades administradoras de fondos de inversión operan con la autorización de la Sugeval y deben estar inscritas en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, para administrar recursos y ofrecer fondos de inversión en el país.
De acuerdo con la Ley Reguladora del Mercado de Valores, entre las atribuciones que tienen estas entidades se encuentra la asesoría de inversión para sus clientes en la compra de títulos valores, inmuebles o desarrollo de proyectos inmobiliarios.
