EscucharBCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) no logró rematar, en tres subastas, las propiedades de un fideicomiso de garantía mediante el cual intentaba cobrar deudas por $13,7 millones de la sociedad que vendió el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) y las Bodegas Comerciales Uruca 02 (BC Uruca 02), a dos de sus fondos inmobiliarios.
La subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) efectuó los procesos de remate los días 3, 11 y 19 de octubre del 2023, en las que no recibió ninguna oferta. Por tal razón, adjudicó al patrimonio de dos de sus fondos inmobiliarios los inmuebles entregados como garantía, cuyo valor en libros ascendió a $7,7 millones.
Sin embargo, quedó un pendiente de pago por $6 millones por esta deuda por lo cual la entidad inició las gestiones de cobro en la vía judicial, se informó en un hecho relevante del pasado 20 de octubre.
“La adjudicación de la garantía es algo positivo para los fondos de inversión, al constituir una recuperación parcial de lo adeudado. La adjudicación por parte del acreedor de los bienes dados en garantía es una posibilidad previsible en este tipo de situaciones”, argumentó BCR SAFI a La Nación.
Sin embargo, una de las propiedades requiere intervenciones de $925.000 y tiene una hipoteca preexistente por $1,5 millones, según informó la sociedad administradora en agosto. Los inmuebles adjudicados son para uso comercial y de oficinas.
La intención de la subsidiaria del BCR es concluir el traspaso de las propiedades al Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado y al Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria FCI. Posteriormente, efectuará un proceso de venta para convertirlos en activo líquido, detalló a este diario.
“La desocupación de inmuebles y el impago de alquileres es un riesgo normal del mercado inmobiliario, que se revela en los prospectos el cual es aceptado por los inversionistas y que efectivamente puede afectar la rentabilidad mas no el patrimonio de los fondos”, detalló la entidad en referencia al efecto sobre sus clientes de este evento.
La empresa Aguram Ltda. fue la que vendió el PEP, ubicado en Puntarenas, y BC Uruca 02 a la sociedad inmobiliaria y, como parte del arreglo de compraventa, había asumido el compromiso de garantizar rentas por desocupación en ambos inmuebles.
Según BCR SAFI, cuando los inquilinos dejaron de pagar o alquilar a raíz de la pandemia, Aguram Ltda asumió los pagos de los alquileres y, cuando ya no pudo continuar con las obligaciones, se suscribió el fideicomiso de garantía.
Al continuar los impagos, la entidad financiera comenzó la ejecución del fideicomiso de garantía.
Compras polémicas
La adquisición del Parque Empresarial del Pacífico y de las Bodegas Comerciales Uruca 02 fueron denunciadas por supuestas anomalías por inversionistas en la Superintendencia General de Valores (Sugeval). La institución fiscalizadora actualmente revisa ambas compras y la del resto de edificios desde el 2018.
BCR SAFI adquirió el PEP, en el 2020, por un monto de $70,8 millones. En junio pasado, un avalúo contratado por inversionistas tasó el inmueble en $27,4 millones, es decir, casi una tercera parte del costo de compra. La subsidiaria del banco público rechazó el estudio porque no se hizo con la metodología aprobada por la Sugeval.
El PEP consiste en bodegas industriales en un terreno de 540.400 metros cuadrados (m²), ubicadas en Caldera, en el cantón de Esparza.
En el 2022, el inmueble produjo ingresos por $686.000. Sin embargo, en el 2020, fueron $5,6 millones, en el que fue el primer año de operación de la obra bajo la figura de fondo de inversión inmobiliario. Mientras, en el 2021, la cifra fue de $2,1 millones, según los estados financieros del fondo inmobiliario.
En tanto que en el caso de la propiedad BC Uruca 02 se adquirió, en el 2018, por $26,2 millones. Sin embargo, la sociedad vendedora la compró ese mismo año, en $6,6 millones, según la escritura de compraventa aportada en la denuncia presentada a la Superintendencia.
La propiedad se ubica un kilómetro al oeste de la Dirección General de Migración y Extranjería, en la Uruca, San José. En total, el área de arrendamiento es de 53.903 m².
