Escuchar
¿A partir de qué momento puede un propietario poner fin a un contrato de alquiler y solicitar el desalojo del inquilino? ¿Puede hacerlo antes del plazo que establecieron las propias partes? La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia sentó jurisprudencia al respecto el 26 de marzo del 2026, al analizar una disputa en la que se alegaba la existencia de un contrato con un plazo de 10 años.
El criterio surgió por el caso de una vivienda que estaba en alquiler, la cual a su vez había sido puesta como garantía de un crédito. El dueño incumplió con el pago del préstamo y entonces el inmueble fue adjudicado a una nueva sociedad propietaria, la cual intentó desalojar a la inquilina.
La mujer, quien era la esposa del primer propietario, contaba con un contrato de arrendamiento por diez años, aunque eran sus dos hijos quienes ocupaban la casa desde hacía más de cinco años.
La nueva propietaria del inmueble invocó una cláusula de terminación unilateral para finalizar el contrato de alquiler y disponer de la casa. Sin embargo, la arrendataria alegó que el plazo pactado seguía vigente y que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS) la protegía frente a esa actuación.
Al examinar el diferendo en la Sala Primera, los magistrados señalaron que el plazo mínimo de los contratos de arrendamiento en Costa Rica es de tres años y, como la ocupación ya había superado ese periodo, concluyeron que la nueva propietaria podía dar por terminado el contrato sin contravenir la ley.
El origen de la disputa
En enero del 2018, el propietario original firmó el contrato de arrendamiento con su esposa por diez años. El acuerdo establecía el alquiler de una casa ubicada en una finca en Alajuela, con un canon mensual de ¢150.000. Además, se incluyó una cláusula que permitía al arrendante finalizar el contrato de forma unilateral, con un mes de aviso y sin necesidad de justificar la decisión.
Luego, en abril del 2021, el propietario constituyó un fideicomiso de garantía con una sociedad para respaldar un crédito de $200.000 y aportó la vivienda como propiedad fiduciaria. Tras incumplir el pago, se ejecutó la garantía y el inmueble fue adjudicado a la sociedad.
Por ello, desde el 31 de mayo del 2022, la finca quedó inscrita a nombre de la nueva propietaria.
Sociedad solicitó el desalojo
Aunque la sociedad pasó a ser la nueva dueña, el hombre no entregó la vivienda, lo que llevó a la entidad a iniciar un proceso de desalojo administrativo ante el Ministerio de Seguridad Pública.
Durante ese trámite, el anterior dueño presentó el contrato de arrendamiento del 2018 en favor de su esposa, un acuerdo que no había informado a la fiduciaria ni a la acreedora.
No obstante, al adquirir la finca, la sociedad asumió la posición de arrendante conforme al artículo 75 de la Ley de Arrendamientos, con los derechos y obligaciones del contrato firmado por el antiguo propietario.
Por ello, el 1.° de marzo del 2023, notificó a la mujer su decisión de finalizar el contrato, con base en la cláusula segunda, y le otorgó un mes para desalojar. Además, alegó que la vivienda, cuyo uso debía ser personal de la arrendataria, era ocupada por sus dos hijos y presentaba condiciones de abandono.
Inquilina no quiso desalojar, y sociedad demandó
Ante la permanencia de los ocupantes, la empresa presentó un proceso ordinario contra la mujer con tres solicitudes principales.
Primero, pidió declarar la rescisión del contrato de arrendamiento suscrito entre el antiguo propietario y su esposa, con fundamento en el párrafo cuarto de la cláusula segunda, que permitía al arrendante finalizar unilateralmente el vínculo con un mes de preaviso.
Segundo, solicitó ordenar el desalojo de las personas que ocupaban el inmueble y condenar a la arrendataria al pago de costas personales y procesales.
En tercer lugar, de forma subsidiaria, pidió disolver el contrato por incumplimientos de las cláusulas quinta, sexta y octava, relacionadas con el uso, mantenimiento y conservación de la vivienda.
Primera instancia falló a favor de la sociedad
En mayo del 2025, el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil de Alajuela declaró con lugar la demanda. La sentencia dio por terminado el contrato entre la arrendataria y el antiguo propietario, al validar la aplicación de la cláusula segunda, que permitía la terminación unilateral con aviso previo.
Como consecuencia, el Tribunal ordenó el desalojo del inmueble y otorgó a la demandada un mes para abandonar la vivienda junto con las personas que la ocupaban, de manera que la nueva propietaria pudiera tomar posesión efectiva del bien.
Además, impuso a la arrendataria el pago de las costas personales y procesales. Por concepto de honorarios profesionales, fijó una suma de ¢6,9 millones.
Inquilina aseguró que ley especial no permitía desalojarla
La inquilina acudió a casación ante la Corte Suprema de Justicia y cuestionó que el Tribunal validara una cláusula que permite al arrendante finalizar el contrato “en cualquier momento”, sin justa causa y con un mes de preaviso.
Alegó que ese criterio se basa únicamente en la libertad de contratación y desconoce que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos es de orden público, por lo que sus disposiciones no pueden modificarse por acuerdo entre las partes.
La arrendataria sostuvo que un contrato de vivienda no puede rescindirse unilateralmente antes de su vencimiento, salvo por un incumplimiento grave, según los artículos 114 y 115 de esa normativa.
Añadió que cualquier cláusula de terminación anticipada debe respetar los derechos mínimos del inquilino, como el uso pacífico del inmueble, la estabilidad habitacional, el plazo legal de tres años y las reglas de prórroga tácita.
Además, planteó una interpretación distinta de la cláusula segunda: consideró que no autoriza a finalizar el contrato en cualquier momento, sino que regula la comunicación de la no renovación al concluir el plazo pactado. Según su criterio, lo contrario permitiría al arrendante modificar la relación sin respetar los plazos que brindan seguridad al inquilino.
Por ello, solicitó anular la sentencia y mantener el contrato por los diez años acordados.
Sala confirma sentencia y recuerda plazo para desalojos
La Sala Primera entró a analizar la validez de la cláusula que permitía al arrendante finalizar el alquiler de forma unilateral, con un mes de aviso y sin necesidad de justificar la decisión.
Los magistrados consideraron que esa disposición no vulnera la Ley de Arrendamientos, siempre que se aplique después de cumplido el plazo mínimo de protección para el inquilino.
El tribunal explicó que, aunque las partes tienen libertad para establecer las condiciones de un contrato, esa autonomía tiene límites cuando existen normas de orden público.
Y en materia de alquileres, la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece protecciones como el plazo mínimo de tres años, la prórroga tácita y el derecho del arrendatario al uso y goce pacífico del inmueble.
Según la Sala, una cláusula que permita terminar el contrato “en cualquier momento” sería inválida si se utilizara para desalojar al inquilino antes de cumplir esos tres años mínimos.
Sin embargo, los magistrados señalaron que la legislación no impide que, una vez superado ese plazo, las partes acuerden mecanismos de terminación anticipada, siempre que exista un aviso previo razonable y no haya abuso de derecho.
La Sala determinó que la notificación de terminación ocurrió más de cinco años después de firmado el contrato, por lo que la arrendataria ya había superado el período mínimo establecido por la ley. Además, concluyó que hubo una prórroga tácita, debido a que la finalización ocurrió mientras aún estaba vigente el plazo pactado de diez años.
Los magistrados también descartaron una afectación al derecho de uso y disfrute de la vivienda, al considerar que la ocupación se mantuvo mientras el contrato estuvo vigente y que la terminación se comunicó conforme a lo acordado entre las partes.
Por tanto, el 26 de marzo, la mayoría de la Sala Primera declaró sin lugar el recurso presentado por la arrendataria, confirmó la finalización del contrato y mantuvo la orden de desalojo emitida en instancias anteriores. Además, impuso a la demandada el pago de las costas del proceso de casación.
Los magistrados que votaron a favor fueron Luis Guillermo Rivas, Damaris María Vargas, Carlos Guillermo Zamora, y Jorge Leiva.
El magistrado Ignacio José Monge emitió un voto separado en contra. En su criterio, el plazo de diez años pactado en el contrato debía respetarse y la cláusula que permitía la terminación unilateral debía considerarse inválida.
