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Una inmobiliaria presentó una demanda de arbitraje contra un cliente que reclamó el traspaso de cuatro inmuebles por los que había pagado un adelanto después de firmar una opción de compraventa. No obstante, la constructora resultó condenada a indemnizar al comprador en un laudo que fue ratificado por los magistrados de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia.
La indemnización duplicó el monto que había pagado el comprador.
El arbitraje es un método alternativo que permite resolver conflictos sin necesidad de acudir a los tribunales ordinarios. Sin embargo, para recurrir a esta vía, es necesario que las partes hayan consentido esta posibilidad en el contrato. El laudo (resolución final) es de acatamiento obligatorio para ambas partes.
En este caso, el proceso arbitral se desarrolló en el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje (CICA), pero la inmobiliaria presentó un recurso de nulidad del laudo alegando que el CICA se extralimitó en su análisis y resolución.
Todo empezó con una compraventa
El caso empezó el 14 de noviembre de 2017 cuando el cliente firmó un contrato de opción de compraventa con la inmobiliaria, para la adquisición de cuatro fincas filiales en un condominio vertical situado en Sabana Sur, San José. El valor de los inmuebles ascendía a $375.000.
Para asegurar la compra, el adquirente entregó un depósito de $50.000 y obtuvo acceso inmediato a los bienes. La transacción quedó supeditada a la liberación de las fincas por parte de un fideicomiso de garantía, el cual mantendría la empresa por un periodo de 180 días hasta el 16 de mayo de 2018.
Antes de que venciera el plazo, el adquirente gestionó créditos bancarios y aceptó formalmente la opción; sin embargo, la compraventa no pudo concretarse porque los inmuebles seguían vinculados al fideicomiso, el cual debía liberarse para formalizar la transferencia.
No se pudieron liberar las propiedades por atrasos de pago en el crédito asociado al fideicomiso de la inmobiliaria con el Banco de Costa Rica (BCR).
La entidad bancaria no liberó los bienes y, en consecuencia, la formalización de la venta quedó detenida.
El 8 de junio de 2021, el adquirente envió una carta a la inmobiliaria en la que afirmó que “no creían más en sus promesas” y solicitó aplicar la cláusula penal prevista en el contrato, la cual contemplaba la devolución del dinero entregado y una indemnización adicional.
Lo que pidió la inmobiliaria en la demanda
Ante este reclamo, el 18 de junio del 2021, la desarrolladora presentó un demanda de arbitraje contra el comprador, posibilidad prevista en el contrato.
Solicitó, como pretensión principal, que se declarara un supuesto incumplimiento por parte del cliente.
Además, pidió condenarlo al pago de la cláusula penal estipulada, las cuotas condominales y todos los gastos derivados del arbitraje, así como ordenar el desalojo inmediato de los inmuebles.
De manera subsidiaria, requirió imponer al demandado el pago de alquileres por las fincas ocupadas desde el vencimiento de la opción hasta su desalojo, junto con todas las cuotas pendientes durante ese periodo.
Cliente contrademandó
El cliente rechazó la acusación y, simultáneamente, presentó una contrademanda contra la inmobiliaria. Alegó que fue la empresa la que incumplió la opción al no otorgar la escritura de traspaso de los bienes.
Por ello, pidió que se declarara la terminación del contrato, con la aplicación de la cláusula penal acordada, además del pago de intereses e indexación. De forma subsidiaria, solicitó ordenar la ejecución del contrato.
Tras analizar ambos alegatos, mediante un laudo dictado el 21 de febrero de 2023, el tribunal arbitral declaró el incumplimiento contractual por parte de la empresa y dispuso la terminación del convenio que vinculaba a las partes. Asimismo, condenó a la desarrolladora a reintegrar al adquirente un total de $110.878, desglosado de la siguiente manera:
- Reintegro del depósito: $50.000
- Intereses (calculados desde el 6 de abril de 2018 hasta la fecha del laudo): $2.850
- Indexación (determinada para el mismo periodo): $8.027
- Indemnización por daños y perjuicios (conforme a la cláusula penal): $50.000
No obstante, disconforme con el resultado del arbitraje, la empresa promovió un proceso de nulidad del laudo ante la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia.
Los seis argumentos de la inmobiliaria ante la Sala I
El recurso de nulidad presentado por la empresa inmobiliaria se sustentó en seis argumentos:
- Violación al principio de congruencia: Alegó que el tribunal permitió al adquirente mantener la posesión hasta recibir el reintegro, pese a que el contrato exigía el desalojo inmediato al resolverse la opción. Afirmó que la medida no fue solicitada ni estaba pactada.
- Enriquecimiento injusto: Sostuvo que el tribunal exoneró al adquirente del pago de cuotas condominales futuras mientras mantuviera la posesión, lo que no fue solicitado y generaría un desequilibrio procesal.
- Violación de normas de orden público: Alegó que el tribunal consideró (a partir de testimonios) que las partes modificaron verbalmente el contrato y eximieron al comprador del pago de mantenimiento, pese a que cualquier cambio debía formalizarse por escrito.
- Improcedencia de montos: Afirmó que el contrato incluía una renuncia expresa del adquirente a reclamar montos adicionales a la cláusula penal (salvo por dolo), por lo que intereses e indexación serían improcedentes.
- Falta de motivación: Cuestionó la falta de detalle en el cálculo de intereses e indexación, pues el tribunal no especificó las fórmulas ni los parámetros utilizados, afectando, a su criterio, el derecho de defensa.
- Principio de conservación de los contratos: Alegó que siempre existió voluntad de formalizar la venta y que los problemas derivados del fideicomiso eran temporales, por lo que no debieron considerarse un incumplimiento grave que justificara la resolución.
Magistrados descartaron extralimitación del tribunal arbitral
La Sala Primera analizó cada alegato y rechazó todos los reproches.
Los magistrados señalaron que el desalojo sí fue objeto de debate y parte de las pretensiones iniciales, por lo que no hubo “extralimitación”. Añadieron que el tribunal arbitral estaba facultado para ajustar el momento del desalojo a la entrega efectiva del pago, como medida de equilibrio entre las obligaciones de ambas partes.
También, descartaron que el cobro de cuotas o la permanencia en los inmuebles fueran asuntos ajenos al arbitraje. Recordaron que el tribunal arbitral valoró, a partir de testimonios y prácticas contractuales, que las partes modificaron verbalmente el acuerdo y que el adquirente no debía asumir esas cuotas mientras no fuera propietario, por lo que no existió enriquecimiento sin causa.
La Sala concluyó, además, que los argumentos sobre orden público y conservación contractual buscaban reexaminar la prueba y la interpretación del contrato, aspectos que no generan nulidad en esta vía. Señaló que tales planteamientos correspondían al fondo del litigio y no eran revisables en esa instancia.
Respecto a intereses e indexación, determinó que la renuncia contractual invocada no excluía estos rubros en un escenario de incumplimiento probado. Añadió que el cálculo se sustentó en jurisprudencia y normativa vigente.
En consecuencia, en octubre de 2024, la Sala rechazó el recurso interpuesto por la empresa y mantuvo firme el laudo arbitral.
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¡Nos contactamos de nuevo en una semana con un nuevo caso! Se despide la periodista Arianna Villalobos.
