EscucharUn hombre estuvo a punto de perder parte de su propiedad para otorgar una servidumbre de paso a una finca agrícola vecina, porque un primer tribunal concluyó que esa era la única forma de darle una vía de acceso al terreno colindante. Sin embargo, el caso dio un giro en la última instancia judicial, cuando la Sala Primera anuló la sentencia al considerar un factor municipal que no fue valorado durante el proceso previo.
Los magistrados determinaron que el expediente sí acreditaba la existencia de una calle pública que permitía el acceso al terreno del vecino. Por ello, concluyeron que el terreno no podía considerarse enclavado y, en consecuencia, no procedía imponer una servidumbre de paso forzosa.
A partir de esta conclusión, el análisis jurídico cambió de enfoque y trasladó el debate a la responsabilidad de la Municipalidad y del Estado de garantizar el adecuado mantenimiento de las vías públicas.
La Sala consideró que un propietario no debía asumir, mediante una servidumbre forzosa, las consecuencias del deterioro o la falta de conservación de un camino público.
Disputa comenzó por necesidad de una servidumbre
La disputa comenzó el 6 de julio del 2023, cuando la sociedad propietaria de una finca agrícola en el cantón de Vásquez de Coronado demandó a la sociedad dueña del terreno contiguo.
Como fundamento de la acción, la parte actora alegó que su inmueble tenía vocación de agricultura, pero carecía de un acceso adecuado para su aprovechamiento. Sostuvo que existía un derecho de paso histórico entre los lotes; sin embargo, aseguró que el representante de la sociedad demandada amenazó con impedir el ingreso a la propiedad.
Con ese argumento, solicitó a los tribunales de justicia ordenarle al demandado constituir una servidumbre de paso forzosa.
El representante de la sociedad demandada rechazó la pretensión. Afirmó que nunca autorizó el tránsito por su propiedad y alegó que la vía pública Bajo la Rosa atraviesa ambos terrenos y los divide, por lo que la finca demandante no podía considerarse completamente enclavada. Incluso, sostuvo que los inmuebles ni siquiera colindan.
Además, argumentó que no correspondía imponer una servidumbre de paso, ya que, a su juicio, los hechos no encajaban en esa figura jurídica.
Primer juzgado dio razón al demandante y ordenó construir la servidumbre
En primera instancia, el Juzgado Agrario concluyó que, aunque la finca de la sociedad demandante colindaba registralmente con la calle pública Bajo La Rosa, en la práctica carecía de un acceso adecuado porque la vía era inexistente o intransitable en gran parte de su recorrido.
Con base en inspecciones judiciales y peritajes, determinó que esta condición impedía el aprovechamiento agrícola del inmueble y lo equiparaba a un fundo enclavado, por lo que consideró procedente constituir una servidumbre forzosa de paso.
Con ese criterio, rechazó las excepciones planteadas por la sociedad demandada y resolvió que su propiedad debía servir de acceso al terreno vecino. Además, concluyó que la existencia de una calle pública en planos y registros era insuficiente si, en la práctica, no permitía ingresar al inmueble.
La sentencia ordenó constituir una servidumbre de cinco metros de ancho para el tránsito de personas, vehículos y maquinaria agrícola.
También, dispuso que el trazado definitivo se definiera en la etapa de ejecución y que la sociedad demandante asumiera los costos de las obras para habilitar el acceso, así como la indemnización por el terreno afectado y los perjuicios ocasionados a la demandada.
Mientras se definía la ubicación del paso, el Juzgado ordenó a la sociedad demandada permitir el tránsito por la ruta reconocida durante el proceso, bajo apercibimiento por desobediencia. Asimismo, dispuso que la servidumbre se inscribiera en el Registro Nacional una vez fijado su trazado.
Sociedad condenada acudió a casación
La sociedad demandada presentó un recurso de casación ante la Sala Primera al alegar que el Tribunal Agrario valoró de forma incorrecta las pruebas y aplicó erróneamente la normativa sobre servidumbres forzosas.
Afirmó que los peritajes topográficos, planos catastrados, mapas del Instituto Geográfico Nacional, certificaciones municipales y demás documentos demostraban que la finca de la sociedad demandante sí tenía acceso por la calle pública Bajo La Rosa.
Sostuvo que, en consecuencia, el inmueble no podía considerarse un fundo enclavado y que, por ende, no correspondía imponer una servidumbre de paso sobre su propiedad.
Asimismo, cuestionó que el Tribunal Agrario concluyera que ambos terrenos colindaban, pues señaló que la propia sentencia reconocía que estaban separados por una vía pública. A su juicio, esa circunstancia descartaba la existencia de una colindancia directa, requisito para imponer una servidumbre de esa naturaleza.
Con esos argumentos, solicitó revocar la sentencia al insistir en que la sociedad demandante contaba con acceso por una calle pública y que el deterioro de esa vía no podía trasladar a un propietario vecino la obligación de otorgar una servidumbre forzosa.
Sala Primera revirtió fallo y anuló demanda
La Sala Primera revirtió el fallo de primera instancia, pero descartó que existiera una contradicción en la sentencia del Tribunal Agrario.
Explicó que, aunque una calle pública divide parte de ambas propiedades, también hay un tramo donde las fincas colindan de forma directa, conclusión respaldada por prueba pericial y documentación municipal.
Sin embargo, los magistrados consideraron que el aspecto determinante era otro: quedó acreditado que la finca de la sociedad demandante tiene acceso registral a la calle pública Bajo La Rosa, la cual existe, pero se encuentra en tan mal estado que es intransitable en varios sectores.
Además, el expediente evidenció que la Municipalidad de Vázquez de Coronado carecía de recursos para rehabilitar esa vía en el corto plazo.
Con esos elementos, los magistrados concluyeron que el inmueble no podía considerarse un fundo enclavado. A su criterio, la falta de un acceso funcional obedecía al deterioro de una vía pública y no a la inexistencia de una salida.
Señalaron que esa situación no podía resolverse mediante la imposición de una servidumbre forzosa sobre la propiedad vecina, pues ello trasladaría a un particular una obligación que corresponde a la Administración Pública.
Agregaron que la falta de presupuesto municipal no justifica imponer esa carga a otro propietario.
Por tanto, en junio del 2026, la Sala Primera declaró con lugar el recurso de casación presentado por el representante de la sociedad demandada, anuló las sentencias de las instancias inferiores, rechazó la demanda y condenó a la sociedad demandante al pago de las costas del proceso.
