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Durante más de dos décadas, un hombre cercó, cultivó y hasta le puso césped a un terreno contiguo a una propiedad que había comprado frente a la playa en Chacarita, Puntarenas, al grado de considerarlo parte de su finca. Sin embargo, cuando intentó obtener el reconocimiento legal del espacio, la Corte Suprema de Justicia determinó que los años de posesión no eran suficientes para convertirlo en dueño. Las magistrados también declinaron concederle una indemnización por las mejoras porque se trataría de un enriquecimiento sin causa que abriría una vía indirecta para la privatización de terrenos públicos.
La razón fue la naturaleza del inmueble. El terreno se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre (ZMT), por lo que tiene la condición de bien demanial o de dominio público. Estos bienes están fuera del comercio de los particulares y, por tanto, no pueden adquirirse mediante usucapión, como pretendía el demandante.
¿Qué es usucapión?
La usucapión es una figura jurídica del Derecho Privado que permite adquirir el dominio de un inmueble tras ejercer sobre este una posesión durante el plazo y bajo las condiciones establecidos por ley. Para los bienes inmuebles, ese plazo es de 10 años.
Sin embargo, tras analizar el caso en disputa, los magistrados recordaron que esa posibilidad no aplica cuando se trata de un bien demanial. En estos casos, la naturaleza pública del terreno impide que el paso del tiempo y la posesión permitan adquirir su propiedad.
¿Qué es la zona marítimo terrestre?
En Costa Rica, la zona marítimo terrestre es una franja de 200 metros de ancho a lo largo de los litorales Pacífico y Atlántico, medida horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria (el punto en que el agua del mar alcanza su nivel máximo en la costa). Es parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y tiene carácter inalienable e imprescriptible.
Esta área se divide en una zona pública, que comprende los primeros 50 metros desde la pleamar ordinaria, y una zona restringida, que corresponde a los 150 metros restantes.
La legislación establece restricciones para su uso. Sin la autorización correspondiente, está prohibido realizar actividades como cercar terrenos, levantar construcciones, cortar árboles, extraer productos o desarrollar cualquier tipo de ocupación en esta zona.
Hombre dio uso a terreno colindante a su propiedad
De acuerdo con el fallo judicial, el 3 de julio de 1998, el accionante compró una finca en Puntarenas, inscrita en el Registro Nacional.
Según su alegato, desde entonces extendió la posesión al terreno colindante al sur, junto a la playa, el cual cercó, incorporó físicamente a su propiedad, cultivó con plantas ornamentales y árboles frutales, y cubrió con césped. Aseguró que dio mantenimiento al lugar durante más de dos décadas.
Posteriormente, en enero del 2020, el hombre contrató a un topógrafo para elaborar un plano e iniciar una información posesoria sobre el terreno. Fue entonces cuando descubrió que el inmueble figuraba inscrito a nombre de la Municipalidad de Puntarenas.
A partir de ese hallazgo, presentó un proceso de conocimiento para que se le reconociera la propiedad mediante prescripción adquisitiva o usucapión.
Como pretensión principal, solicitó que se declarara adquirido el dominio del terreno por usucapión. En caso de confirmarse la titularidad municipal, pidió anular ese título y ordenar al Registro Nacional inscribir el inmueble a su nombre. De forma subsidiaria, reclamó el pago por las mejoras, el cuido y la plusvalía generada, así como el derecho de retención hasta recibir una eventual indemnización.
La Municipalidad de Puntarenas rechazó las pretensiones y alegó falta de legitimación activa y falta de derecho.
Tribunal dio razón a la Municipalidad
En febrero de 2024, el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda rechazó la excepción de falta de legitimación activa planteada por la Municipalidad, pero acogió la de falta de derecho y declaró sin lugar la demanda en todos sus extremos. Además, impuso las costas al actor.
El Tribunal reconoció que el demandante realizó actos posesorios desde 1998, como cercar, cultivar y dar mantenimiento al terreno. Sin embargo, concluyó que esas acciones no eran suficientes para adquirir el dominio, debido a que el inmueble se encuentra en la zona marítimo terrestre y, por tanto, es un bien demanial, según el artículo 1 de la Ley N.° 6043.
Esto implica que está fuera del comercio de los particulares y tiene carácter imprescriptible, inalienable e inembargable. Su condición de dominio público solo puede modificarse mediante una ley.
El órgano judicial tampoco acogió la pretensión subsidiaria por mejoras. Consideró que no existía prueba objetiva de las inversiones, pues no se aportaron recibos, fotografías u otros documentos.
Los testimonios únicamente acreditaban la existencia de una cerca y una zona verde, sin precisar si correspondían al terreno en disputa o a la finca inscrita. Además, la naturaleza demanial del inmueble impedía reconocer una indemnización por mejoras, debido a que la ocupación carecía de justo título.
Actor apeló ante la Corte Suprema de Justicia
El actor acudió a la Corte Suprema de Justicia para recurrir la decisión. Como primer argumento, sostuvo que el Tribunal aplicó erróneamente la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre y desconoció las disposiciones del Código Civil sobre prescripción adquisitiva.
Alegó que el terreno no tenía una afectación concreta al uso público ni una administración activa de la Municipalidad, que había permanecido abandonado durante décadas y que ejerció una posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con ánimo de dueño, por más de 20 años.
También señaló que el Tribunal restó valor a los testimonios y al plano del 2020, pese a que, según su posición, acreditaban la ocupación, el cuido, el cercado y el cultivo del terreno. Afirmó que, de haberse valorado correctamente, se habría reconocido la usucapión o, al menos, una compensación por las mejoras.
Además, sostuvo que las obras realizadas debían ser indemnizadas con base en el artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública, la equidad y la prohibición del enriquecimiento sin causa. Finalmente, alegó que negar la propiedad o el pago por las mejoras vulneraba sus derechos de propiedad, igualdad, seguridad jurídica, función social de la propiedad y tutela judicial efectiva.
Sala Primera rechazó recurso y confirmó sentencia
La Sala Primera rechazó los agravios y confirmó la decisión de primera instancia. Aclaró que el Tribunal sí dio por demostrada la posesión del actor desde 1998; el problema no era la ocupación, sino sus efectos jurídicos: una posesión prolongada no permite adquirir un bien de dominio público.
Para la Sala, la condición de zona marítimo terrestre activa el régimen del artículo 1 de la Ley N.° 6043. Por ello, el terreno no puede ser adquirido por particulares mediante el paso del tiempo, aunque la ocupación haya sido pacífica y con ánimo de dueño. Además, recordó que la desafectación de un bien demanial requiere una ley, no una sentencia ni un acto administrativo.
Respecto de las mejoras, confirmó su rechazo por dos razones: no había prueba objetiva de las inversiones y, aun acreditando labores de cuido o mantenimiento, no procedía una indemnización porque la ocupación carecía de justo título. Según la Sala, admitir un pago por enriquecimiento sin causa podría abrir una vía indirecta para privatizar terrenos de la zona marítimo terrestre.
También descartó una vulneración al derecho de propiedad y a la tutela judicial efectiva. Señaló que la propiedad privada está sujeta a límites y que la tutela judicial garantiza una decisión razonada conforme a derecho, no necesariamente favorable.
Por tanto, en noviembre del 2025, declaró sin lugar el recurso de casación y condenó al recurrente al pago de las costas personales y procesales.
