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Una sentencia de la Sala Constitucional ordenó resolver una disputa sobre terrenos que un empresario estadounidense compró en 1966 en Nosara, Nicoya, pero que luego pasaron a otras manos. La Municipalidad local debe determinar si los inmuebles constituyen bienes demaniales, en cuyo caso deberían pasar de propiedad privada a manos del Estado.
Los magistrados conocieron el caso tras la interposición de un recurso de amparo que denunciaba que 23 propiedades de carácter demanial estaban en manos privadas, solicitando su reconocimiento como bienes estatales.
Se trata de 80 hectáreas, un área ligeramente mayor a la del Parque Metropolitano La Sabana.
¿Qué son los bienes demaniales?
El abogado especializado en Derecho Administrativo, Erick Solano, explicó a La Nación que los bienes demaniales son aquellos de propiedad pública destinados al uso común, general o a un servicio público, y que están afectados a la satisfacción de un interés colectivo.
Por su naturaleza, régimen jurídico y destino, estos bienes no pueden ser objeto de propiedad privada ni comercializados, permaneciendo fuera del comercio y de la apropiación individual.
El origen de estas propiedades
El recurso, presentado a finales de abril del 2025 contra la Municipalidad de Nicoya y el Sistema de Conservación de Áreas de Conservación (Sinac), señaló que a fines de 1966 un inversionista norteamericano compró en Nosara una hacienda ganadera de aproximadamente 1.100 hectáreas.
Un año después, el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU) aprobó el plano oficial de la empresa Inversiones Nicoya S. A., oficializando el diseño del plan urbanístico privado “Proyecto Americano”.
Según el recurrente, este plano original incluía caminos públicos, áreas verdes y otras zonas de carácter demanial, como exige la ley.
No obstante, dice el recurso, tras el fallecimiento del empresario, la sociedad Amigos de Nosara S. A. (ya disuelta) adquirió parte de las tierras y, en el 2004, supuestamente de manera fraudulenta, estas fueron traspasadas a la Asociación Cívica de Nosara, incluyendo las 80 hectáreas en disputa.
El recurrente sostiene que todos los bienes demaniales ahora aparecen registralmente a nombre de la Asociación y responsabiliza a la Municipalidad de Nicoya por no reivindicarlos.
La Asociación Cívica de Nosara niega acto fraudulento alguno y asegura que las tierras y sostiene que, desde la recepción de las propiedades, estas se han destinado a la conservación de las áreas verdes, sin realizar edificaciones, limitándose a crear senderos de acceso público y promover la creación de una reserva biológica para proteger la naturaleza.
Por su parte, el recurrente argumentó que, en el 2014, funcionarios municipales verificaron, en el sitio, que las 23 propiedades estaban delimitadas y registradas como privadas, pero la Alcaldía no impulsó gestiones para trasladarlas al Estado.
También, señaló la presencia de un corredor biológico en la zona y cuestionó la omisión del Sinac respecto a permisos otorgados.
Sala ordenó a Municipalidad resolver situación
La Sala Constitucional concluyó en agosto pasado, por mayoría, que la Municipalidad de Nicoya incurrió en omisión al no actuar con la diligencia debida para recuperar y proteger posibles bienes de dominio público.
El Tribunal consideró acreditado que, desde al menos el 2021, la Alcaldía y el Concejo Municipal conocían informes técnicos que identificaban 23 planos vinculados a zonas verdes y áreas comunales, así como la necesidad de reivindicar unas 80 hectáreas inscritas a nombre de privados.
Sin embargo, determinó que, pese a instrucciones del Concejo y a los estudios especializados, el municipio mantuvo una “actitud pasiva” y no ejecutó acciones concretas posteriores a febrero de 2023.
Por ello, condenó a la Municipalidad al pago de costas, daños y perjuicios, y ordenó a la alcaldía, en un plazo de 18 meses, resolver los procesos técnicos, administrativos y judiciales necesarios para definir la situación jurídica de las áreas y garantizar su eventual reivindicación a favor del Estado.
En cuanto al Sinac, desestimó la denuncia, pues determinó que no correspondía responsabilidad imputable a la institución.
Lo que sucedió en los últimos 5 años
En el 2020, tras múltiples reclamos, el municipio creó una comisión especial para recopilar documentación sobre los bienes demaniales. Con base en su informe, en marzo de 2021 el Concejo Municipal instruyó al alcalde a iniciar procesos administrativos o judiciales para reivindicar los terrenos.
Sin embargo, según el denunciante, la Alcaldía no ejecutó las medidas, pese al aval de Asuntos Jurídicos Municipales, lo que motivó la solicitud de sanciones ante la Sala Constitucional.
Municipalidad y Sinac pidieron desestimar el amparo
En sus descargos, tanto la Municipalidad de Nicoya como el Sinac pidieron a los magistrados rechazar el recurso de amparo.
La alcaldesa ad interim, Silvia Gutiérrez, argumentó que el municipio no es responsable de los problemas en disputa, pues estos se originaron hace seis décadas, cuando no se requería visado municipal para los planos.
Adujo desconocer las negociaciones históricas mencionadas por el recurrente y negó tener constancia de que el INVU hubiera aprobado un “mapa oficial” con esas especificaciones. Añadió que las fincas segregadas del proyecto cuentan con títulos, planos catastrales y atributos legales de propiedad privada.
La jerarca señaló que, aunque una investigación municipal identificó 23 planos relacionados con zonas verdes o parques, el Registro inscribió esas fincas como privadas, lo que generó una situación jurídica compleja.
Rechazó, además, la existencia de violación a derechos fundamentales y alegó que el caso debe ventilarse en la vía ordinaria, no constitucional.
Por su parte, Nelson Marín, director regional del Área de Conservación Tempisque, indicó que el Sinac no ha recibido gestiones de la Municipalidad para recuperar o trasladar al sistema de conservación las tierras en disputa en Nosara.
No obstante, reconoció que existe un expediente presentado por una Asociación para crear un Refugio de Vida Silvestre de categoría privada en unas 70 hectáreas, según la Ley de Conservación de Vida Silvestre, aunque sostuvo que el conflicto no es de carácter constitucional.
Asociación y Municipalidad se pronuncian
Ante consultas de La Nación, Marco Villegas, director ejecutivo de la Asociación Cívica de Nosara, afirmó que respetan la decisión de la Sala Constitucional y están a la espera de que la Municipalidad realice las diligencias correspondientes.
No obstante, señaló que han cumplido con todos los requisitos legales y que las tierras no son bienes demaniales. También descartó cualquier acción fraudulenta entre la sociedad Amigos de Nosara y la Asociación, ya que asegura que la primera adquirió los terrenos mediante una donación del empresario y que, posteriormente, la cedió a la Asociación para su debida conservación.
“En el 2004 que recibimos todas las propiedades, comenzamos a hacer este proceso serio y bastante fortalecido de cómo conservar todas estas propiedades, entonces el mecanismo fue crear un refugio nacional de vida silvestre según el Sinac, diseñemos un master plan, marquemos todas las propiedades, las cercas y demás, porque esa parte de protección no estaba contemplada originalmente. Cambiamos los estatutos para que, en caso de que la Asociación Cívica se disolviera, los bienes pasaran a manos del Estado y no se reparta entre privados, y nosotros también formamos parte del corredor biológico”.
— Marco Villegas, director ejecutivo de la Asociación Cívica de Nosara
Por su parte, la Municipalidad aseguró que garantizará la protección del interés público y ambiental de los bienes cuya demanialidad se reconozca y pueda reivindicarse.
Rechazó haber incurrido en inacción, pues tras recibir el informe técnico del Concejo solicitó un nuevo dictamen a la Comisión Técnica de Urbanismo, la cual, en el 2023, señaló la falta de un mapa oficial del proyecto urbanístico que sustenta la presunción de los lotes municipales y advirtió la imposibilidad práctica y jurídica de identificar las áreas públicas.
Ese análisis se remitió luego a una comisión jurídica, que, según sostuvo, aún no ha respondido.
Aun así, la Municipalidad indicó que inició de inmediato la revisión histórica de los antecedentes jurídicos y administrativos del caso, con el objetivo de establecer un cuadro legal de los hechos relevantes ocurridos bajo distintas administraciones y solicitar al INVU los permisos relacionados con los planes originales.
Sobre los bienes demaniales y el uso de suelos
El abogado Erick Solano precisó que los bienes demaniales cuentan, además, con protecciones especiales:
- No pueden venderse ni transferirse a particulares (inalienables).
- No pueden adquirirse por prescripción o por el paso del tiempo (imprescriptibles).
- No pueden ser embargados, hipotecados ni gravados por deudas o responsabilidades patrimoniales (inembargables).
En este contexto, el abogado subrayó la importancia de que quienes adquieran terrenos consulten previamente con las autoridades municipales y las instancias administrativas pertinentes sobre los usos del suelo, dado que algunas propiedades pueden tener algún tipo de demanialidad.
En ese sentido, lo que corresponde es la cesión, delimitación y reconocimiento a la hora de firmar una escritura e inscripción registral.
Por ejemplo, un terreno podría estar en las cercanías de un humedal o a un aeropuerto, lo que implicaría restricciones sobre el uso permitido, incluyendo limitaciones en la construcción. Es decir, no es que necesariamente la finca en su totalidad esté fuera del comercio, pero alguna cercanía podría generar una barrera o limitación.
O bien, debe incluir el reconocimiento explícito de demanialidad sobre caminos públicos y zonas verdes que estén incluidas.
