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Una construcción puede parecer completamente legítima a simple vista. Sin embargo, cuando surgen daños, afectaciones o dudas sobre el respeto a los límites de una propiedad, también aparecen interrogantes sobre lo que permite la ley y las posibles consecuencias de una obra.
Para profundizar en los alcances de este tema, Sergio Amador, socio y director de las prácticas de Derecho Corporativo, Transaccional e Inmobiliario de Alta Costa Rica, explicó en qué circunstancias puede configurarse un uso abusivo del derecho de propiedad, cómo se acredita y cuáles son los aspectos que deben valorar los propietarios al enfrentar este tipo de conflictos.
-¿Cómo se comprueba que se está haciendo un ‘uso abusivo’ de una propiedad en perjuicio de un vecino?
De acuerdo con Amador, no toda molestia o incomodidad constituye un uso abusivo del derecho de propiedad.
Para que este se configure, debe demostrarse que el propietario ejerce sus facultades de manera que excede los límites razonables de convivencia o incumple disposiciones legales, provocando un perjuicio a terceros.
En el ámbito constructivo, esta situación puede manifestarse mediante:
- Obras ejecutadas sin permisos
- Invasiones a terrenos colindantes
- Daños a muros medianeros
- Alteraciones indebidas en los sistemas de drenaje
- Generación de riesgos estructurales
- Filtraciones
- Deslizamientos
- Cualquier intervención que comprometa la seguridad o el uso normal de los inmuebles vecinos
-¿Qué documentos y pruebas se recomienda reunir para acreditar que la construcción del vecino es ilegal o que está generando riesgo o daños?
Amador recomendó recopilar la mayor cantidad posible de evidencia antes de presentar un reclamo.
Entre los elementos más relevantes mencionó:
- Los planos catastrados y constructivos
- Certificaciones registrales
- Fotografías y videos con fecha
- Dictámenes de ingenieros o arquitectos
- Estudios topográficos
- Informes técnicos sobre daños o riesgos
- Actas notariales
- Cualquier intercambio de comunicaciones con el vecino
- Inspecciones efectuadas por la municipalidad u otras autoridades competentes; estas suelen tener un peso importante
Según indicó, mientras más técnica, objetiva y verificable sea la prueba, mayor solidez tendrá la reclamación.
-¿Conviene primero denunciar la construcción ante la Municipalidad antes de demandar civilmente, o se pueden hacer ambas cosas en paralelo?
Según Amador, es recomendable presentar una denuncia ante la municipalidad tan pronto se detecte una posible irregularidad. Explicó que los gobiernos locales cuentan con facultades para inspeccionar la obra, verificar la existencia de permisos e incluso ordenar medidas administrativas cuando corresponda.
En la mayoría de los casos, añadió, estas gestiones suelen recibir una respuesta relativamente rápida.
No obstante, precisó que la vía administrativa y la judicial persiguen objetivos distintos y, por lo general, pueden tramitarse de manera paralela. Además, las actuaciones municipales pueden convertirse en un elemento probatorio relevante dentro de un eventual proceso civil.
El abogado también recordó que los litigios en sede judicial suelen prolongarse durante varios años debido a la mora existente, mientras que los procedimientos ante las municipalidades acostumbran resolverse con mayor celeridad.
-¿Qué se necesita probar para que el vecino responda por daños materiales y por daño moral por una obra ilegal?
Para obtener una indemnización, Amador explicó que, por regla general, deben acreditarse tres elementos:
- Una conducta ilícita por parte del vecino
- La existencia de un perjuicio
- El nexo causal entre ambos, es decir, que la actuación cuestionada haya provocado el daño reclamado
En el caso de los daños materiales, señaló que es necesario demostrar afectaciones concretas derivadas de la obra, como grietas, filtraciones, pérdida de valor del inmueble o gastos de reparación. Para ello, recomendó conservar facturas, comprobantes de pago y cualquier otro respaldo documental que permita cuantificar las pérdidas.
Respecto al daño moral, indicó que no basta con acreditar la ilegalidad de la conducta. También, debe demostrarse una afectación real que exceda una simple incomodidad o disgusto, como una alteración significativa de la tranquilidad, la seguridad o la calidad de vida de la persona afectada.
-¿Se puede reclamar también el costo de futuras reparaciones o reforzamientos que la persona podría verse obligada a hacer si el vecino no corrige su obra ilegal y termina generando afectación?
Amador señaló que sí es posible reclamar este tipo de costos, pero aclaró que no basta con alegar una posibilidad remota o hipotética.
Debe existir evidencia técnica que permita concluir que las reparaciones o reforzamientos serán previsiblemente necesarios como consecuencia de la obra cuestionada.
Por ello, los informes periciales suelen desempeñar un papel determinante. Según explicó, un juez tendrá mayores elementos para reconocer esos gastos cuando exista un riesgo cierto y debidamente acreditado desde el punto de vista técnico, y no una simple especulación sobre eventuales daños futuros.
-¿Es recomendable pedir siempre un diseño y supervisión profesional cuando se hagan obras conjuntas o medianeras, y cómo dejo constancia de que el vecino asumió ese compromiso?
Amador explicó que sí. Cuando las obras involucran linderos, muros medianeros, movimientos de tierra, excavaciones o cualquier intervención con potencial de afectar inmuebles colindantes, resulta altamente recomendable contar con diseño, dirección técnica e inspección profesional debidamente registrados ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA).
Asimismo, aconsejó dejar constancia por escrito de cualquier acuerdo alcanzado entre las partes.
Lo ideal, señaló, es suscribir un documento firmado por ambos propietarios en el que se definan con claridad los alcances de la obra, los profesionales responsables, las medidas de protección previstas, la distribución de los costos y las responsabilidades ante eventuales afectaciones.
También recomendó conservar correos electrónicos, mensajes y cualquier otro respaldo documental que permita acreditar los compromisos asumidos por cada una de las partes.
