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Una sociedad compró en remate un centro comercial en Alajuela que estaba en manos del Banco Nacional (BN), pero luego se dio cuenta de que el inmueble tenía obras ilegales e invadía vía pública. Tras acudir a instancias judiciales, el caso llegó hasta la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, la cual concluyó que existían vicios ocultos en cuanto a la propiedad y condenó a la entidad bancaria a devolver el dinero y anular la compraventa.
Aunque el Banco Nacional alegó que las situaciones no afectaban el uso normal del bien y que las áreas comprometidas eran relativamente pequeñas, los magistrados determinaron que la entidad tenía el deber de informar a la sociedad interesada sobre las condiciones y afectaciones que pesaban sobre el inmueble.
La existencia de construcciones sin permisos y la posibilidad de expropiación derivada del alineamiento vial viciaban el consentimiento de la compradora. La Sala recordó que este tipo de situaciones constituye una causal para anular un contrato.
BN: hubo un acuerdo satisfactorio
Ante consultas de La Nación, el Banco Nacional detalló que, tras la sentencia dictada por la Sala Primera, la entidad alcanzó “un acuerdo satisfactorio” que puso fin al conflicto y aseguró que ya no existe ninguna disputa pendiente.
“Derivado de la sentencia, las partes alcanzaron un acuerdo satisfactorio que puso fin a la situación, por lo que actualmente no existe ninguna disputa. Debido a esto, no es posible brindar información adicional, ya que se trata de datos privados de clientes del banco. Es importante hacer énfasis en que, pese a la existencia de la sentencia, los involucrados resolvieron el conflicto mediante un acuerdo mutuo y satisfactorio, cuya relación comercial se encuentra tutelada por el secreto bancario.”
— Banco Nacional de Costa Rica.
Sociedad adquirió la propiedad en remate
La sociedad demandante adquirió en octubre del 2012 un lote con locales comerciales al Banco Nacional por ¢376.705.000, junto con un préstamo mercantil de $700.000. El inmueble había sido adjudicado previamente a la entidad bancaria mediante remate y se describía como un centro comercial con 14 locales, restaurante, oficinas y parqueo, en un terreno de 5.009 m².
No obstante, antes de ese remate, ya existía un acta de clausura emitida en el 2008 contra el propietario en ese momento, debido a remodelaciones efectuadas sin permisos de construcción para convertir parte del centro comercial en apartahotel.
Pese a ello, el Banco Nacional vendió el inmueble sin informar sobre esa situación y, en mayo del 2018, la sociedad recibió un acta de la Municipalidad de Alajuela que advertía sobre las obras realizadas sin licencia, entre ellas cambios internos, colocación de cerámica y una ampliación no autorizada de una terraza de 60 m².
El gobierno local detalló que el inmueble ya había sido prevenido desde el 2008 y ordenó presentar los permisos correspondientes en un plazo de 30 días, bajo advertencia de demolición, multas y clausura. La sociedad presentó recursos contra esa decisión, pero fueron rechazados.
MOPT ordenó retiro de tres metros hacia adentro
Además de la prevención emitida por la Municipalidad de Alajuela, la sociedad recibió una notificación del Departamento de Previsión Vial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), en la que se le ordenaba realizar un retiro de tres metros sobre la propiedad.
Según el MOPT, esa afectación obedecía a un proyecto de construcción vial previsto sobre el inmueble, por lo que debía ajustarse el alineamiento. La entidad también advirtió de que cualquier otro uso o segregación del terreno tendría que ser consultado previamente con las autoridades competentes.
Sociedad presentó reclamo y banco negó responsabilidad
A raíz de estas situaciones, la sociedad presentó una demanda ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda contra el Banco Nacional.
Con base en los vicios ocultos que presentaba el contrato, solicitó tanto su nulidad como la del préstamo mercantil ligado a la operación, además de la cancelación del saldo adeudado.
Asimismo, pidió los siguientes rubros por daños y perjuicios:
- Diferencia entre el valor actual de la finca y el precio pagado.
- Devolución de todas las sumas pagadas por intereses y abonos al crédito, debidamente indexadas.
- Reintegro de ¢17.955.000 en gastos de formalización y legales por la compra, así como ¢13.373.521 en gastos legales y ¢282.168,98 por póliza de seguro del primer trimestre), actualizados.
- Pago de mejoras útiles y necesarias realizadas en la finca, a liquidar en ejecución de sentencia.
- Condena al pago de ambas costas procesales.
Ante los señalamientos, el Banco Nacional rechazó la demanda y alegó que la falta de permisos y el alineamiento vial no afectaban el uso normal del inmueble como centro comercial, pues la sociedad incluso había logrado alquilar algunos locales.
La entidad sostuvo que la afectación se limitaba a un área relativamente pequeña —menos de 400 m² dentro de una construcción superior a 1.200 m²— y que no se demostró que, por esas condiciones, el inmueble tuviera un valor inferior al precio pagado. Incluso, señaló que la propiedad estaba valorada por encima del monto cancelado originalmente por la sociedad.
Tribunal en primera instancia falló a favor del banco
Aunque los jueces de primera instancia reconocieron que la sociedad desconocía esas circunstancias al momento de formalizar la compraventa, coincidieron con el Banco Nacional en que las afectaciones no impedían el uso normal del inmueble como centro comercial ni alteraban su explotación comercial.
La resolución destacó que la empresa logró alquilar varios locales y que las prevenciones municipales se limitaban a áreas específicas. Por ello, el Tribunal concluyó que la falta de permisos constructivos no constituía un vicio oculto capaz de invalidar el consentimiento.
Además, los jueces señalaron que la demandante no demostró una disminución en el valor de la propiedad.
Sobre el alineamiento vial del MOPT, el Tribunal consideró que sus efectos aplicaban hacia el futuro y descartó una relación causal con actuaciones atribuibles al Banco en 2012. Por ello, en octubre del 2022, rechazó anular el contrato y el pago de daños y perjuicios.
Sociedad elevó reclamo a casación
Inconforme con el fallo, la sociedad llevó el caso a casación y sostuvo que el Tribunal no valoró adecuadamente testimonios y pruebas que evidenciaban perjuicios concretos, como la imposibilidad de vender el inmueble, el retiro de rótulos, obstáculos para mostrar la propiedad a potenciales compradores y limitaciones para alquilar a largo plazo debido a la amenaza de demolición por obras sin permiso.
También, cuestionó que no se considerara como daño la negativa de la Municipalidad a otorgar permisos de construcción ni la eventual demolición de fachadas derivada del alineamiento vial del MOPT.
Como segundo argumento, la sociedad señaló una indebida valoración de la prueba, pues el propio Tribunal reconoció la existencia de construcciones sin permiso, actas municipales, alineamiento vial y riesgo de demolición, pero descartó que esas situaciones generaran afectaciones graves.
Según la empresa, las irregularidades frustraron su proyecto de remodelar y vender el centro comercial y limitaron seriamente el arrendamiento de los locales.
La recurrente insistió en que la amenaza de demolición y la posible inutilización de cerca de un tercio del área construida sí constituían vicios ocultos que afectaban de manera sustancial la explotación comercial del inmueble. Por ello, solicitó revocar el fallo y reconocer la nulidad del contrato.
Sala Primera cambió la sentencia
La Sala Primera rechazó el criterio del Tribunal Contencioso y concluyó que el caso sí involucraba vicios ocultos que afectaban la validez de la compraventa.
Los magistrados señalaron que la existencia de construcciones sin permisos y la invasión de vía pública eran defectos no aparentes al momento de la negociación, capaces de limitar de forma sustancial el uso y disfrute del inmueble.
Según la resolución, el Banco Nacional debía conocer esas irregularidades antes de vender el centro comercial, pues había financiado previamente el inmueble y luego se lo adjudicó en remate. Además, la Sala consideró que la entidad omitió informar sobre el acta de clausura municipal y las afectaciones urbanísticas que pesaban sobre la propiedad.
Para los jueces, la sociedad compró un bien distinto al que se le ofreció, ya que parte de las construcciones invadían zona pública y estaban expuestas a eventuales órdenes de demolición. En ese sentido, rechazaron el argumento de que las afectaciones fueran menores solo porque algunos locales seguían alquilándose.
Por tanto, la Sala acogió el recurso de casación en julio del 2025, anuló tanto el contrato de compraventa como el préstamo mercantil ligado a la operación y condenó al Banco Nacional a devolver los intereses y pagos realizados, sujetos a compensación con los ingresos obtenidos por alquileres. También ordenó reintegrar gastos de formalización y pólizas que se acrediten en ejecución de sentencia, así como el pago de las costas procesales.
