Fabrice Le Lous. 29 enero

El monto que se paga por mes para alquilar una casa o un apartamento sí puede cambiar una vez por año, pero este cambio no puede ser arbitrario.

Te explicamos cuáles son los montos legales de aumento para alquileres de hogares en 2020 y qué podés hacer si sos víctima de irregularidades por parte de la persona dueña de la propiedad.

Palabra clave para este Explicador:

Arbitrariamente: acto dictado solo por la voluntad o el capricho. Un alquiler no puede subir de precio por ‘voluntad’ ni por ‘capricho’.

Lo que dice la ley

Antes del 2016, era común que los alquileres de hogares que se pagan en colones, en Costa Rica, subieran hasta 15%. Pero a partir de marzo de ese año, únicamente pueden incrementarse según la inflación acumulada de los 12 meses previos al reajuste. Ya te explicamos con ejemplos.

Una reforma a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, publicada en La Gaceta en marzo de 2016 , dictó que el aumento anual para las mensualidades de alquileres de hogares que se pagan en colones, debe ser igual o menor a la tasa de inflación de los 12 meses anteriores.

La tasa de inflación entre enero y diciembre de 2019 es del 1,52%, según reveló el Ministerio de Vivienda en su sitio web en enero de este año.

Es decir, lo máximo que puede subir la mensualidad de alquiler en colones de una casa o apartamento, en enero de 2020, es el 1,52%.

Esto equivale a ¢1.520 por cada ¢100.000 de alquiler.

Para sacar el monto a aumentar se aplica una operación matemática de regla de tres:

Se multiplica el monto mensual del alquiler por el porcentaje de inflación. El resultado se divide entre 100 y ese es el aumento legal para el alquiler de vivienda.

Si pagás ¢150.000 de alquiler, por ejemplo, la operación es así:

150.000 x 1.52 = 228.000

228.000 / 100 = 2.280 (este es el aumento)

Tu nuevo alquiler será 150.000 + 2.280 = ¢152.280

A continuación, indicamos aumentos legales máximos en enero de 2020 para alquileres residenciales en colones, tomando como ejemplo distintas mensualidades:

¢70.000 = ¢1.064 de aumento

¢100.000 = ¢1.520 de aumento

¢120.000 = ¢1.824 de aumento

¢150.000 = ¢2.280 de aumento

¢200.000 = ¢3.040 de aumento

¢350.000 = ¢5.320 de aumento

¢600.000 = ¢9.120 de aumento

¢1.000.000 = ¢15.200 de aumento

Si el reajuste del monto ocurre en otros meses del año, aquí te dejamos la tabla oficial que da a conocer el Ministerio de Vivienda (esta entidad actualiza la tabla cada mes en este enlace):

Ojo: en caso de que la inflación supere el 10%, el Ministerio de Vivienda puede autorizar un aumento por un monto mayor a dicho 10%. Pero como vemos en la tabla, el porcentaje de inflación no se ha aproximado a 10 en los últimos dos años y medio y es improbable que lo haga.

Ojo 2.0: Para alquileres de locales comerciales u oficinas, las partes pueden libremente pactar aumentos en el precio, en la moneda que elijan (coones, dólares, euros, etc.).

El artículo 69 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos ( Inquilinato) N° 7527 dice:

Reajuste del precio para otros destinos.

En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes.

A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del contrato se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.

A tener en cuenta

--Antes de esta reforma, caseros y caseras tenían potestad para aumentar hasta un 15% el costo de la mensualidad. La persona inquilina podía pasar de pagar ¢100.000 mensuales a pagar ¢115.000.

--Esta medida es válida únicamente para alquileres de viviendas (casas o apartamentos) que se pagan en colones. La reforma no aplica para ningún arrendamiento que se pague en dólares ni para los arrendamientos comerciales.

--Los alquileres de hogares cuyos caseros o caseras establecieron el precio en dólares, no tienen aumentos anuales (porque el precio del dólar con respecto al colón suele aumentar de todas formas, aunque en 2019 se despreció respecto al colón). Y aunque el monto esté establecido en dólares, la ley permite que los inquilinos e inquilinas paguen el equivalente en colones al tipo de cambio del mes (precio del BCCR).

“Los alquileres pactados en dólares, o cualquier otra moneda extranjera, no tienen derecho a aumento anual porque así lo determina el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”, nos explica Ricardo Güell, gerente de Deloitte Legal de Costa Rica.

--Los contratos de arrendamiento, aunque se firmen por uno o dos años, tienen validez por tres años según la ley. Esto es para favorecer al inquilino. Por ejemplo, si tu contrato tiene un plazo de un año, y cumplido ese año no querés irte y la persona dueña de la propiedad no quiere renovarte, podés quedarte por otros dos años siempre y cuando pagués el alquiler. Por supuesto, lo ideal sería estar en buenos términos con quien te arrienda el hogar.

--Si la persona que te alquila no se apega a la ley, se recomienda que acudás a los tribunales.

¿Y el nuevo IVA, cómo funciona con los alquileres?

Ni tan nuevo, pero también lo explicamos aquí.

“El IVA se aplica sobre la totalidad del precio de alquiler (una vez que ya tenga --o no-- el aumento), cuando este sobrepasa los 1.5 salarios base, y siempre que el alquiler sea de uso habitacional exclusivamente”, nos detalla Priscilla Piedra, socia de Impuestos de Deloitte Costa Rica.

La Ley indica que los alquileres de vivienda que estén por debajo de un salario base y medio están exentos de pagar el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA).

El salario base para 2020 es de ¢450.200 por mes. Un salario base y medio es 450.200 + 225.100 = ¢675.300. Todos los alquileres de hogar que sean igual o menores que esa cifra, no pagan IVA.

Y todos los alquileres que sobrepasen los ¢675.300 mensuales, pagan el 13% adicional que va para Hacienda.

Como explica aquí El Financiero, si una casa o apartamento paga un monto mensual de ¢700.000, el 13% (¢91.000) se aplica sobre dicho monto, por lo que la persona que alquila cancelará ¢791.000 cada mes.

La persona responsable de declarar y transferir los ¢91.000 a la Administración Tributaria es la dueña de la propiedad.

En caso de los alquileres comerciales, todos deben pagar 13% de IVA sea cual sea su mensualidad, con excepción de las micro y pequeñas empresas inscriptas como tales ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio, o ante el Ministerio de Agricultura y Ganadería, si es una empresa agrícola.

Ojo 2.0: en todos los casos, la persona dueña de una casa o comercio en alquiler, DEBE por obligación darle una factura del arrendamiento a quienes le alquilan.

“El arrendador tiene la obligación de emitir factura, y la misma se debe de entregar cuando se reciba el pago o se preste el servicio, lo que ocurra primero. Lo cual implica, por ejemplo, que si el alquiler se paga de forma anual, solo se emite una factura cuando se recibe el pago. El inquilino puede presentar una denuncia mediante la aplicación “Denuncie Ya del Ministerio de Hacienda”, explica Priscilla Piedra, de Deloitte.

En caso de que la denuncia sea porque la persona dueña de la casa subió el monto del alquiler de vivienda sin hacerle caso a la Ley, el gerente de Deloitte Legal, Ricardo Güell, dice que lo inquilinos “pueden iniciar un proceso judicial mediante el cual depositan ante el juzgado el monto del alquiler mientras un juez resuelve el caso”.

Que no te den gato por liebre.