En Costa Rica, no es extraño que una persona compre un vehículo o una propiedad y deje para después el trámite de traspaso. Sin embargo, mientras el cambio de propietario no se inscriba en el Registro Nacional, podrían surgir situaciones que comprometan los derechos y las responsabilidades legales, tanto del comprador como del vendedor.
Para aclarar las implicaciones legales, Sonia Aragón, socia de Quatro Legal, explicó a La Nación las diferencias entre adquirir un bien, formalizar su traspaso e inscribirlo en el Registro Nacional.
También detalló las responsabilidades que conserva quien lo vende o dona sin completar el trámite y los riesgos que enfrenta el comprador ante accidentes, deudas o reclamos de terceros.
¿Qué diferencia hay entre comprar o recibir un bien, firmar el documento de traspaso y aparecer como dueño en el Registro? ¿Qué riesgos existen durante ese intervalo?
De acuerdo con Aragón, comprar un bien, firmar la escritura de traspaso y aparecer como propietario en el Registro Nacional son etapas distintas. Según el artículo 480 del Código Civil, la propiedad de bienes muebles e inmuebles se transmite mediante un acuerdo válido entre las partes, sin que sean indispensables la entrega o la inscripción.
Esto significa que una persona puede adquirir un bien sin figurar aún como titular registral. No obstante, pagar un depósito o recibir las llaves no basta para demostrar la transmisión de la propiedad, pues esta depende del negocio celebrado y de los requisitos legales.
Por ello, la escritura pública formaliza el traspaso ante un notario y permite inscribirlo en el Registro. Esa inscripción da publicidad a la nueva titularidad y protege al comprador frente a terceros.
Mientras no se complete, el vendedor seguirá apareciendo como dueño, por lo que podrían anotarse embargos por deudas suyas o surgir intentos de vender el bien nuevamente. Aunque el comprador no pierde automáticamente sus derechos, podría tener que defenderlos en los tribunales.
Aragón señaló que presentar la escritura al Registro también es importante, pues desde ese momento se generan efectos de publicidad y prioridad, aunque el trámite siga pendiente. Por eso, recomendó verificar que la inscripción se complete.
La falta de registro puede dificultar operaciones posteriores con inmuebles, como constituir una hipoteca o concretar otra venta. En los vehículos, la Ley de Tránsito exige otorgar el traspaso en escritura pública y presentarlo al Registro dentro de los 30 días hábiles siguientes.
¿Qué responsabilidades puede enfrentar quien vende o dona un bien, pero sigue figurando como propietario registral?
Quien vende o dona un bien, pero continúa como propietario registral, puede recibir cobros o reclamaciones y tener que demostrar que ya lo transfirió. Aragón explicó que las responsabilidades dependen del tipo de obligación y de las circunstancias del caso.
En accidentes de tránsito, el artículo 197 de la Ley de Tránsito establece la responsabilidad civil objetiva del propietario registral cuando no se identifica al conductor. Sin embargo, puede eximirse si demuestra que, antes del percance, había transferido el vehículo o ya no lo tenía bajo su poder. La escritura pública es una prueba para acreditar esa transferencia.
En cuanto a las multas, el artículo 198 dispone que el propietario registral responde por las infracciones firmes y que el vehículo garantiza su pago, aunque esto no significa que haya cometido personalmente la falta.
Para los inmuebles, la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles incluye a los propietarios inscritos entre los contribuyentes y establece que el titular actual responde solidariamente por los tributos pendientes. Este puede reclamar a los anteriores dueños lo correspondiente al período en que fueron propietarios.
En otros daños a terceros, la responsabilidad depende de quién causó el perjuicio, tenía el control del bien o incumplió un deber legal. Por eso, figurar en el Registro no implica responder automáticamente por cualquier daño posterior, ni dejar de aparecer como dueño exime de responder por los propios actos.
¿Qué peligros implica para el comprador pagar y recibir un bien sin completar su traspaso?
Según Aragón, el principal riesgo de pagar y recibir un bien sin completar el traspaso es quedar expuesto a reclamos de acreedores, otros compradores o herederos. Aunque exista un derecho válido frente al vendedor, el comprador podría tener que defenderlo judicialmente.
Aragón explicó que, ante un embargo contra el vendedor, el artículo 455 del Código Civil protege los derechos reales constituidos en escritura pública antes de la anotación. Sin embargo, presentar el documento después de tres meses de otorgado puede complicar esa protección.
Una segunda venta también puede generar disputas, pues deben valorarse las fechas de presentación e inscripción y los derechos de terceros de buena fe.
Si alguna de las partes fallece, una compraventa válida no pierde automáticamente sus efectos. No obstante, si falta formalizar el traspaso, podría ser necesario exigirlo en el proceso sucesorio o por vía judicial. Los herederos también podrían cuestionar el negocio, por lo que conviene conservar comprobantes y acuerdos escritos.
En las donaciones, la abogada recordó que la ley exige escritura pública y aceptación en vida del donante en los casos correspondientes. Una entrega informal no sustituye esos requisitos.
Si el bien ya se entregó y pagó, pero el traspaso sigue pendiente o la otra parte se niega a completarlo, ¿qué vías existen para regularizar la situación y proteger a ambas partes?
Según Aragón, el primer paso es identificar qué falta: otorgar la escritura, presentarla al Registro o corregir algún defecto que impida inscribirla.
Si el documento ya existe, se debe obtener el testimonio, verificar su presentación y atender los requisitos pendientes. No es necesario que ambas partes vuelvan a firmar, salvo que una corrección requiera su intervención.
Si aún no hay escritura y existe acuerdo, el negocio puede formalizarse ante notario. Si una parte se niega, la otra puede exigir el cumplimiento por vía judicial, siempre que exista una obligación válida. El tribunal puede ordenar el otorgamiento e incluso firmar en nombre de quien incumpla. Según el caso, también cabe solicitar la resolución del contrato, la devolución del dinero y una indemnización por daños y perjuicios.
Mientras se resuelve el conflicto, pueden solicitarse medidas de protección, como la anotación de la demanda, que advierte a terceros sobre el litigio, aunque no impide necesariamente otros movimientos sobre el bien.
En los vehículos, la escritura debe presentarse al Registro dentro de los 30 días hábiles siguientes a su otorgamiento. Si el comprador incumple, la Ley de Tránsito permite solicitar una anotación administrativa con una copia certificada, pero esta no sustituye la inscripción definitiva.
Además, un contrato privado puede dejar constancia del precio, el pago, la entrega, las obligaciones y quién asumirá los gastos. También sirve como prueba para exigir el cumplimiento, pero no sustituye la escritura pública obligatoria, elimina embargos o deudas ni obliga a terceros ajenos al acuerdo.