El aumento acelerado en el tipo de cambio entre los meses de agosto y octubre, y los vaivenes registrados en noviembre, inquietan al sector de la construcción costarricense, lo mismo que al de la venta de proyectos inmobiliarios.

Mientras el efecto más grande aún está a la espera, en la cámara del sector construcción se reportaron algunos proyectos en pausa, clientes que decidieron cancelar compras y precios al alza que el consumidor deberá pagar si busca comprar una casa nueva o construir un establecimiento para negocio.

En estos momento, el dólar se cotiza en el mercado mayorista más cerca de los ¢607, que de los casi ¢630 que alcanzó en los primeros días de noviembre del 2018. Sin embargo, aún y con este retroceso, la apreciación de la divisa supera el 6% de enero a esta fecha, y las expectativas para los próximos 12 meses, apuntan, en promedio, a un aumento de otro 6%, según la encuesta de octubre del Banco Central, sobre esta materia.

Los impactos para la industria son directos y por distintos frentes, de acuerdo con Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC). En general, la alerta es que la construcción se va a encarecer. “Todavía no se está reflejando totalmente, pero ese impacto viene”, detalló Murillo, días atrás.

Uno de los puntos en los que el incremento del dólar provoca un encarecimiento es en la importación de ciertos productos.

Los materiales para la obra gris suelen ser producidos en Costa Rica. Arena, cemento, varilla y todo lo relativo con el primer lapso de las construcciones no se ven realmente encarecidos por el tipo de cambio, pero no pasa lo mismo con los materiales utilizados en los acabados.

Pisos, porcelanatos y la parte electromecánica representan el 40% de las construcciones. La gran mayoría de estos son productos importados. Al contratista le resultan más caros, porque se pagan en dólares. Al subir el precio de los materiales, sube el valor de la obra y como consecuencia el comprador deberá pagar más.

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“Ya lo estamos sintiendo. Todos nuestros precios están en dólares y el 90% de los préstamos colocados están en dólares” según Iván Ortega, gerente de Mercadeo y Ventas de Su Casa.

Estos incrementos han venido de a poco por la dinámica del sector, pero se espera que el impacto sea mayor de acuerdo con Murillo. La estimación de costos de los proyectos que están actualmente en construcción, ha subido y eso va a afectar el precio final que le toca pagar al comprador.

“En estos momentos nuestros proyectos tienen un porcentaje alto de preventa, por lo que a los clientes que ya reservaron no se les puede aumentar. Pero para ventas y proyectos futuros seguramente habrá un incremento”, declaró Fuad Farach director de RC Inmobiliaria.

Otro factor asociado es el malestar del cliente. Como las opciones de compra se encarecen para el público, el ritmo de las ventas se desacelera.

La disminución de la ventas es ya medible. “El cliente esta esperando a ver una estabilización del dólar para poder analizar su capacidad de compra”, de acuerdo con Farach. Este malestar es, principalmente, sentido en los compradores que ganan en colones.

Esta desaceleración, según la CCC, ya trajo consecuencias que podrían ir en aumento. Varios inversionistas han tomado la decisión de bajarle la velocidad a la construcción, para evitar una sobredosis de inventario.

El tener muchas construcciones listas para entregar pero sin oferta suficiente que responda, hace que las empresas tengan “inventario inactivo”, de acuerdo con Murillo, opción que no conviene para los empresarios. Sin embargo, bajar la velocidad de las construcciones, a su vez, implica menos opciones laborales para las personas asociadas al sector.

Ya se visualizan menos visitas a los proyectos, de acuerdo con Murillo. La disminución más grande en las ventas la tienen los desarrolladores con proyectos con precios encima de los $150.000.

“A los desarrolladores de mercados altos le han bajado las ventas hasta en un 50%. Hay un temor muy grande por parte del comprador final. La gente se está tomando más el tiempo para decidir si comprar o no”, según Ortega.

Pedir $5.000 de adelanto por una casa era algo que hace unos meses era mucho más fácil. Después del brinco en el precio del dólar, es mucho más complicado que una persona acepte, añadió.

Colonizar el precio

La opción por la que están optando algunas desarrolladoras como Su Casa es colonizar. Es decir, empezar a cobrar las propiedades en colones con el fin de que los clientes sientan mayor seguridad. Sin embargo, es algo que no pueden hacer la gran mayoría de las empresas, si están endeudadas en dólares.

Pero el dólar no solo está afectando las compras nuevas, sino también en tratos ya avanzados.

La Cámara ya tiene ejemplos de situaciones en la que los compradores se arrepienten en opciones de compra ya avanzada. La incertidumbre podría engrosar este comportamiento, de acuerdo con esta organización.

Sin embargo, hay una situación que preocupa más adentro de la industria y es que un comprador que antes calificaba para una compra, cuando llegue el momento de la entrega de la casa o apartamento –en el caso de un proyecto residencial– ya no califiquen ante los bancos, debido al aumento en las cuotas.

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En un segundo plano, las formalizaciones y créditos hipotecarios de los clientes también están siendo afectadas, de acuerdo con Farach. El incremento del dólar hace que se le disminuya la capacidad de pago al cliente. Esto se suma a políticas más severas de los bancos, según la inmobiliaria.

Las estimaciones hechas hace un año no son las mismas que en la actualidad y no hay respuesta clara del comportamiento que la divisa vaya a tener a futuro. Este es uno de los factores que más se teme dentro de la industria, en esto están de acuerdo tanto Murillo como Ortega.

“Si hemos tenido algunos casos (de compradores que desisten). Y también de clientes que están en pausa esperando a que se estabilice el dólar y ver si pasa el plan fiscal”, aseguró Farach.

Todo esto cala en el inversionista. Hay mucha precaución para entrar en nuevos proyectos. De estos, hay al menos dos proyectos ya maduros que cuenta con todos los permisos que han decidido no empezar en 2018, sino aplazar el arranque de construcción al menos a 2019, ante la caída de la demanda, según datos de la Cámara.

“Es una presión adicional porque si más proyectos empiezan a tomar la decisión, se cae la construcción” detalló Murillo, quien insiste en que, de momento, la situación es manejable. No obstante, la incertidumbre ante cómo se podría seguir moviendo el dólar, podría enrumbar al sector a un escenario mucho más complicado.